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BIEN ACHETER
Le Viager Réservé (dit occupé) n’est pas une loterie
mais un INVESTISSEMENT
Ce qu’il ne faut pas faire
Rechercher un bien qui réponde à ses propres goûts,
nombre de pièces, étage, vue, etc., pour l’habiter soi-même.
(en 40 ans d’activité le Cabinet VIAGEUROP sur quelques milliers de viagers n’a pas recensé plus de 2 % de débirentiers qui habitaient le bien au terme de l’opération)
Ce qu’il faut faire
S’en tenir à des critères financiers.
Donner la préférence à l’équilibre des conditions financières plutôt qu’à des convenances personnelles.
Préférer, avec un même budget, réaliser plusieurs petits viagers qu’un gros (loi des grands nombres)
(toujours au sein du Cabinet VIAGEUROP et suivant ses conseils, 8 Débirentiers sur 10 ont réalisé en moyenne 4 viagers - le champion = 39 !)
Si la différence d’âge le permet, choisir une ou des têtes plutôt jeunes que très âgées.
(les futurs centenaires se trouvent plus souvent parmi les + de 80 ans que les - de 70 ans).
Acheter le plus jeune possible, dès que les moyens le permettent... commencer par de petites affaires.
La moyenne d’âge des Débirentiers se trouve malheureusement trop élevée, proche de la cinquantaine.
(Le plus jeune acheteur VIAGEUROP avait 17 ans, avec ses seuls moyens et l’accord du Juge !)
BIEN VENDRE
Pour le Viager Réservé (dit occupé)
l’acte de vente ne reflète pas
seulement la transmission d'un bien,
il comporte surtout un CONTRAT
Ce qu’il ne faut pas faire
Essayer de vendre tout seul (annonces, etc....) pour économiser des honoraires !
Conserver l’usufruit, lui préférer le Droit d’Usage et d’habitation.
Signer un compromis “Passe partout”
Ce qu’il faut faire
Consulter un vrai Spécialiste
Conserver un Droit d’Usage et d’Habitation assorti d’une clause d’Abandon de jouissance moyennant un complément de rente défini dans l’acte. (% de la valeur locative ou % de la rente)
Veiller à ce que la clause d’indexation de la rente soit simple à pratiquer.
(décalage entre le mois d’indice et l’échéance de révision largement suffisant)
Donner la priorité à un acte de qualité avec des clauses complètes et précises plutôt qu’à des conditions de prix alléchantes.
Déterminer avec précision toutes les conditions viagères avant tout engagement dès la signature d’une Promesse de Vente (compromis) *
Veiller à ce que toutes ces conditions apparaissent dans l’acte.
Il est essentiel que tous les problèmes qui peuvent surgir soient prévus et résolus, notamment en ce qui concerne la répartition des travaux et charges. (les articles du Code Civil ‘606 ...’ sont imprécis et incomplets)
Un acte de viager réservé est avant tout un contrat qui va lier les parties durant des années.
* modèle PROMESSE de VENTE DAUBRY
comportant clauses viagères détaillées
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